Dodurga ve Alacaatlı Mahalleleri

Trg' Alıntı:

Selam arkadaşlar dodurgada bir emlakçı var fiyatı her zaman 14-16 bin arası yazıyor arayınca da yok şöyle yok böyle orası şurda şunu verelim şark kurnazı iki yıldır 14-16 bin Aralığını hiç geçemedi

Genişletmek için tıkla ...

hocam konut mu ticari+konut mu. Diğer önerdiği yerlere ne kadar istiyor

MUSVAR1' Alıntı:

60921 ada da bir satılıkyer var ama 30 hissedar var şufadan korkuyorum birde oarselin ticari hakkı sadece yüzde 7 ve 50 lilk bulvarda önünde park alanı var bulvara cephe ada parsel hemen parkın arkasında bunlar dezavantajları

Genişletmek için tıkla ...

Onu bilmiyorum üstad 60922ler 50lilik bulvara sıfır görünüyor 60921 park olayı kötü olmuş

ankaralim' Alıntı:

hocam konut mu ticari+konut mu. Diğer önerdiği yerlere ne kadar istiyor

Genişletmek için tıkla ...

dolandirici olabilir

Trg' Alıntı:

Selam arkadaşlar dodurgada bir emlakçı var fiyatı her zaman 14-16 bin arası yazıyor arayınca da yok şöyle yok böyle orası şurda şunu verelim şark kurnazı iki yıldır 14-16 bin Aralığını hiç geçemedi

Genişletmek için tıkla ...

Onu şikayet edebilirsin. Belki engellenir en azından başkasını dolandırmak.

Kat karşılığı

SütçüimaM' Alıntı:

Normalde %50 yada anlaşma oranı diyim hissedar sayısına bağlı değil. Ama RKK’nın dediği gibi müteahhitler az hissedarlı yeri tercih edebilir aynı nitelikteki parseller arasında.

Genişletmek için tıkla ...

Size katılıyorum düşünsenize iki parsel yanyana birisi çok hissedarlı diğeri az hissedarlı diye kat karşılığı oranı farklı olmaz

Muteahit direk bizi aramaz. Genelde bu işi emlak ofisleri yönetiyor. Tüm hisseleri bir araya getirip muteahitle öyle anlasiliyor

Burası konumu itibariyle Ankaranın en elit bölgesi. Bunu herkes kabul ediyor. O yüzden müteahhitlerin sevineceği orandır %50. Benim görüşüm %60'dan aşağıya inmeyin. Bölgedeki emsal yeni yapıların M2 satış fiyatlarına bakın ve analiz edin. Böyle bir konunun başka emsali yok. Unutmayın. Bırakın müteahhitler peşinizden gelsin.

üstadım elimizi vicdanımızada koyalım biraz yüzde 60 la katrilyonluk yükün altına girilir mi biz mütahit olsak ne deriz yani yüzde 45 olsun sağlam olsun 24 36 ay arası artık büyüklük neyse bitsin yoksa yüzde 60la veripte çok örnek var bu bölgede proje çöp olduktan sonra anca dilimizde kalır ben 60 la verdim demek

Maliyetleri internette bulabilirsiniz metrekare bazında.

10.000m2 x 1,75 emsal x 1,30 emsal harici = 22.750m2 eder.

22.750 x 25.000 (tahmini m2 maliyeti)=568 milyon eder. 117 daireye böl 4.86 milyon tek daire maliyeti.

117 dairenin %40’ı 47 daire eder. Müteahhite elindeki 1 dairenin maliyeti 12.1 milyona denk gelir.

Ortamala daire 150m2 olduğuna göre kaça satıpta kar edecek yüklenici gerisini siz hesaplayın.

Yani yüzde 50 olsun bölge iyi konum lüks bölge olduğu için bizim olsun üstünü aç gözlülük yapıp senelerdir beklediğimiz yerleri çöpe çevirmeyelim nacizane fikrim

%50 nin üstüne bir allahın kulu veremez saçmalamayın beytepede 2.30 emsal yeri %50 ye anlaşıyor dodurgamı %60 olcak hikayeden öte çıkmaz

ahmetdincer' Alıntı:

Burası konumu itibariyle Ankaranın en elit bölgesi. Bunu herkes kabul ediyor. O yüzden müteahhitlerin sevineceği orandır %50. Benim görüşüm %60'dan aşağıya inmeyin. Bölgedeki emsal yeni yapıların M2 satış fiyatlarına bakın ve analiz edin. Böyle bir konunun başka emsali yok. Unutmayın. Bırakın müteahhitler peşinizden gelsin.

Genişletmek için tıkla ...

bu ekonomide hiç bir mutahit peşinizden gelmez önce maliyet artı faizlerin düşmesi lazım ev satılmıyor o yüzden şu aşamada harra hurra talep olmaz zaten bu gibi yerlere girecek mutahitlerin karnesi yüksek olması lazım onlarda şuan bekleme aşamasında

Yüzde 50 üzerindeki bir oran şu aşamada bence mümkün değil, çünkü bir an evvel anlaşmak, evine kavusşmak için %45 e bile razı olanlar vardır. O sebeple ilk aşamada hedefimiz %50 olmalı. İnşaatlar başladıkça %50 oranı normalleşir. Kaliteli yapılaşma ile yüksek konut fiyatları kabul gördükçe, o zaman bizim elimizde güçlenir.

Yalnız artık mahkeme, itiraz, plancı vesaire mevzulardan kurtulup müteahhitle anlaşma sürecine geçmek ne kadar güzel bir duygu değil mi?

RKK' Alıntı:

Yüzde 50 üzerindeki bir oran şu aşamada bence mümkün değil, çünkü bir an evvel anlaşmak, evine kavusşmak için %45 e bile razı olanlar vardır. O sebeple ilk aşamada hedefimiz %50 olmalı. İnşaatlar başladıkça %50 oranı normalleşir. Kaliteli yapılaşma ile yüksek konut fiyatları kabul gördükçe, o zaman bizim elimizde güçlenir.

Yalnız artık mahkeme, itiraz, plancı vesaire mevzulardan kurtulup müteahhitle anlaşma sürecine geçmek ne kadar güzel bir duygu değil mi?

Genişletmek için tıkla ...

Ben tecrübe ttiğim bir şeyi paylaşmak istiyorum kat karşılığı oranı kadar proje ve inşaat firması ve kalitesi çok önemli yaşamkentte odtü lü bir mimarın çizdiği projede evimiz var çok kullanışlı herşey düşünülmüş kiralık ve satılık olarak çok talep görüyor geçmişte yaşamkentteklasik müteaahhit yapısı bir evimiz vardı her tarafı dökülüyor projede görsellik ve kalite yoktu yaşayamadık sitenin adı çıktı çok zor sattık halende zor satılıyor Bence iyi bir mimarın çizdiği tasarımı ve görselliği güzel inşaat kalitesi yüksek bir inşaat için kat karşılığında ben yüzde 5 veya 10 esnemeye razıyım hem kolay satılır hem daha değerli olur

MUSVAR1' Alıntı:

Ben tecrübe ttiğim bir şeyi paylaşmak istiyorum kat karşılığı oranı kadar proje ve inşaat firması ve kalitesi çok önemli yaşamkentte odtü lü bir mimarın çizdiği projede evimiz var çok kullanışlı herşey düşünülmüş kiralık ve satılık olarak çok talep görüyor geçmişte yaşamkentteklasik müteaahhit yapısı bir evimiz vardı her tarafı dökülüyor projede görsellik ve kalite yoktu yaşayamadık sitenin adı çıktı çok zor sattık halende zor satılıyor Bence iyi bir mimarın çizdiği tasarımı ve görselliği güzel inşaat kalitesi yüksek bir inşaat için kat karşılığında ben yüzde 5 veya 10 esnemeye razıyım hem kolay satılır hem daha değerli olur

Genişletmek için tıkla ...

Zaten kaliteli yapılaşma ile kastettiğim de bu durum. Güzel, hem kullanışlı, hem göze hitap eden yapılaşma fiyatları yukarı çeker, bu sayede hepimiz çok daha iyi kazanç sağlarız.

Dandik, biçimsiz yapılaşma doğal olarak hem bölgenin cazibesini kötü yönde etkiler, hem de fiyatları aşağı çeker.

1. İnşaat Maliyeti (2025)

Yüksek katlı, lüks sayılabilecek bir konut projesinde güncel (2025) maliyet kalemleri şu şekilde:

Kalem Ortalama Fiyat (₺/m²)

Standart konut (normal yapı) ~15.000 – 18.000 ₺
Lüks konut (asansörlü, otoparklı, dış cephe, sosyal alan) 20.000 – 24.000 ₺


> Örneğimizde lüks proje düşündüğümüz için:
İnşaat maliyeti ≈ 22.000 ₺/m²




---

2. Toplam İnşaat Alanı

Emsal: 2.00 →
25.000 m² x 2.00 = 50.000 m² (emsale tabi inşaat alanı)
Buna + %20 civarı emsal dışı alan (otopark, sığınak, sosyal alan vb.) eklenebilir:
Toplam efektif inşaat alanı ≈ 60.000 m²

Ama satışa uygun (kat karşılığı hesaplanacak) alan 50.000 m²'dir.


---

3. Toplam Satış Geliri Tahmini

Ortalama satış fiyatı (bölgeye göre):
90.000 ₺/m² (Alacaatlı–Dodurga bölgesinde yüksek kat + lüks proje)

50.000 m² x 90.000 ₺ = 4.5 Milyar TL satış geliri


---

4. Toplam Maliyet (müteahhit tarafı)

İnşaat maliyeti:
50.000 m² x 22.000 ₺ = 1.1 Milyar TL

İdari gider, ruhsat, altyapı, iskan, tapu, KDV, reklam vs.
Ekstra %10-15 → ~150 Milyon TL

Toplam maliyet ≈ 1.25 Milyar TL



---

5. Oran Hesabı ve Kar Dağılımı

%50 Kat Karşılığı Senaryo:

Arsa sahibi → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL’lik daire

Müteahhit → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL gelir - 1.25 Milyar TL gider = 1 Milyar TL kâr


%55 Kat Karşılığı Senaryo:

Arsa sahibi → 27.500 m² → 2.475 Milyar TL

Müteahhit → 22.500 m² → 2.025 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 775 Milyon TL kâr


%60 Kat Karşılığı Senaryo:

Arsa sahibi → 30.000 m² → 2.7 Milyar TL

Müteahhit → 20.000 m² → 1.8 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 550 Milyon TL kâr



---

Sonuç: Hangi Oran Mantıklı?

Oran Müteahhit kârı Yorum

%50 1 Milyar TL Standart, rahat kabul eder
%55 775 Milyon TL Bölge ve arsa niteliği gereği en mantıklı teklif
%60 550 Milyon TL Ancak çok talep varsa alınabilir


Yapay zekanın yorumu arkadaşlar. %50 ile müteahhit çok rahat kabul eder.
Bu dediğim oranlar bulvar cepheleri yerler için geçerli. Unutmayın orda ticari dükkanların maliyetleri düşük ama değerleri çok yüksek olacaktır.

Ben ilk anda müteahhitlerin %50 üzeri teklif edeceğini sanmıyorum.

İnşaat maliyeti şu anki rakamlarda kalmaz, inşaat devam ettikçe artacak masrafları (zamlar vesaire) gözönünde tutup müteahhit firmalar da en az %10 civarı ekstra gider hesaplayacaklardır.

Ben kendi adıma konutta %50 oranına razıyım, ticari parselde de konut olursa %50, dükkan alabilme durumum olursa %45, hatta %40 civarına bile anlaşırım.

Bir yakınım kat karşılığı 4 daire yerine aldığı dükkanı 3 harfli marketlerden birine kiraya vermiş, tam 10 daire kirası alıyor.

Bu arada şu an durum nedir ruhsat başvurularının Çankaya ne zaman alacak. Şu an büyük firmaların tek tapu yerleri var evvel onlar işlemlere başlar. Bilgisi olan var mi

Yüzde 10 konfor payı geçerli mi halâ üstadlar?

ankaralim' Alıntı:

hocam konut mu ticari+konut mu. Diğer önerdiği yerlere ne kadar istiyor

Genişletmek için tıkla ...

Sözde her tip var bu fiyatlara sarı sayfayı açın zaten ondan başka iki yıldır 14-16 arasını geçmeyen yok