Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 22. maddesine göre; 5. maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; aşağıdaki kullanımlar emsal hesabına dahil edilmez. Ancak Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. İşte buna yüzde 30 emsal hesabı denir.
a) Yüzde 30 Emsal Hesabına Dahil Olan Kullanımlar
Öncelikle 22. madde hükümlerine göre katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımları görelim. Yönetmeliğin 22. maddesine göre; 5. maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; aşağıdaki kullanımlar emsal hesabına dahil edilmez. Ancak Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.
a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar, b) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, c) Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si, ç) Atrium ve galeri boşlukları, d) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat, e) Bina için gerekli minimum sığınak alanı, f) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri, g) Otopark alanları,
ğ) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
h) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
ı) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi haricindeki bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi olmayan, ticari amaç içermeyen, sadece binada oturanların kullanımına yönelik, toplamda emsal hesabına konu alanın % 5’ini ve 1000 m2’yi geçmeyen ortak alan niteliğindeki yönetim ve toplantı odaları ile spor ve sosyal mekânlar,
i) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler,
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre; tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22. madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
j) Bağımsız bölüm net alanının %15’ini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi,
katlar alanına dâhil edilmez. Ancak daha önce de vurguladığımız gibi bunların toplam alanı, toplam emsal alanının % 30’unu geçemez.
b) Yüzde 30 Emsal Hesabına Dahil Olmayan Kullanımlar
Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; aşağıda sayılan alanlar, % 30’luk sınıra dahil olmaksızın emsal haricidir.
a) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si,
b) Son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar, c) Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, ç) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, d) Alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı,
e) Binaların bodrum katlarında yapılan; — Zorunlu otopark alanları, — Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odası, kömürlüklerin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, — Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si, — Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22. maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar, — Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si, % 30’luk bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.